Články

Články

Řídit stát jako předkupní právo spoluvlastníků?

S ohledem na současnou koronavirovou krizi prošla legislativním procesem poněkud stranou pozornosti obsáhlá novelizace občanského zákoníku. Tato novelizace s navrženou účinností od 1. 7. 2020 přináší obsáhlou změnu právní úpravy bytového spoluvlastnictví, vytvořenou na základě poznatků z aplikační praxe. Dále dochází k dílčím změnám u nájmu bytu, např. umožnění sjednání smluvní pokuty mezi pronajímatelem a nájemcem bytu, v neposlední řadě pak dochází rovněž ke změně zákona o obchodních korporacích, zejména v části týkající se družstev. 

Ohniskem tohoto článku je však opětovná zásadní změna institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků, kterou novela přináší. Jedná se totiž o faktické zrušení institutu předkupního práva spoluvlastníků k nemovité věci, (znovu)zavedeného do českého právního řádu zákonem č. 460/2016 Sb., s účinností od 1. ledna 2018, resp. návrat tohoto institutu do stavu účinného v době od 1. ledna 2014 až 31. prosince 2017. (Staro)nově tak bude znění ustanovení § 1124 – 1125 občanského zákoníku následující:

§ 1124
(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

§ 1125
(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i na dědický podíl. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
(2) Převádí-li spoluvlastník svůj podíl osobě, která by byla jeho dědicem podle ustanovení o zákonné posloupnosti dědiců, nebo jinému spoluvlastníku, odstavec 1 se nepoužije. To platí i v případě, že se spoluvlastník předkupního práva v písemné formě vzdal.

Návrhu na návrat úpravy institutu předkupního práva spoluvlastníků do stavu účinného mezi 1. 1. 2014 a 31. 12. 2017 nepředcházela dostatečná odborná diskuze a analýza potřeby změny dosavadní právní úpravy. Pro tento závěr hovoří skutečnost, že úplné zrušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků nebylo obsahem vládou předloženého návrhu zákona, ale dostalo se do návrhu zákona cestou poslanecké iniciativy, konkrétně jako pozměňovací návrh Ústavně-právního výboru Poslanecké sněmovny. Původní vládní návrh počítal toliko se zrušením zákonného předkupního práva v případě, že je společně s jednotkou převáděn:
a) spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů, který s ní funkčně souvisí, nebo
b) spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která funkčně souvisí s nemovitou věcí, k níž je vlastnické právo rozděleno na vlastnické právo k jednotkám.

Tímto návrhem měl být řešen problém vycházející z aplikační praxe, tedy typicky problematický a zdlouhavý převod spoluvlastnického podílu na funkčně související nemovité věci, zejména pozemku, parkovacích a garážových stáních. Bohužel, při projednávání v Poslanecké sněmovně došlo k pověstnému vylití vaničky i s dítětem. Úplný návrat institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků do stavu před rok 2018 se následně nepodařilo napravit ani na půdě Senátu, který navzdory podaným pozměňovacím návrhům schválil návrh zákona ve znění postoupeném Poslaneckou sněmovnou.

Schválenou změnu je nutné hodnotit kriticky, a to zejména z důvodu stability právní úpravy, předvídatelnosti práva a právní jistoty adresátů právních norem. Parlamentem přijatá právní úprava totiž v průběhu pouhých 7 let již potřetí zcela zásadně mění koncepci zákonného předkupního práva spoluvlastníků, kdy do 31. 12. 2013 zákonné předkupní právo spoluvlastníků existovalo v ust. § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „SOZ“), ve znění pozdějších předpisů, aby bylo zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“), s účinností od 1. 1. 2014 fakticky zrušeno (až na výjimky v podobě spoluvlastnictví k zemědělskému nebo rodinnému závodu a v případech, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku svá práva a povinnosti ovlivnit). Zde je však nutné zmínit, že na základě přechodného ustanovení § 3062 NOZ zanikalo předkupní právo spoluvlastníků podle § 140 SOZ uplynutím jednoho roku od účinnosti NOZ, tedy až k 1. 1. 2015. Novelou NOZ účinnou od 1. 1. 2018, konkrétně zákonem č. 460/2016 Sb., došlo k opětovnému zakotvení zákonného předkupního práva spoluvlastníků, byť jinak formulovaného než v § 140 SOZ, ale obsahově v zásadě totožného, a to konkrétně v ust. § 1124–1125 NOZ.

Autor článku může z vlastní zkušenosti prohlásit, že největší penzum problémů v aplikační praxi ve vztahu k institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků vyplývá právě z neustále měnící se právní úpravy, nadto bez přijímání relevantních přechodných ustanovení (aktuálně např. probíhá před Nejvyšším soudem dovolací řízení, které stojí na vyjasnění otázky hmotného práva, zda došlo k porušení zákonného předkupního práva spoluvlastníků, byla-li převodní smlouva uzavřena v roce 2017 za účinnosti předchozí právní úpravy, ale ke vkladu vlastnického práva na jejím základě došlo až v roce 2018, tedy za účinnosti nové právní úpravy). Nelze se tedy ubránit otázce, zda je změna v souladu s prvním přikázáním legislativní činnosti, tj. principem nezbytnosti změny právního stavu v dané věci.

Pod kvalitu normotvorby lze bez diskuze zařadit i zásady právní jistoty a právní kontinuity, kdy prima facie není optimální, aby adresáti právních norem byli ve tříletých cyklech konfrontováni s úpravou předkupního práva spoluvlastníků k nemovité věci založené vždy na absolutní negaci předchozí právní úpravy. Nestabilita právní úpravy zcela jistě neposiluje důvěru občanů v právní stát, kdy se nutně vtírá do mysli známý výrok 1. československého prezidenta T. G. Masaryka: "Máme dvě veleobce, které překážejí normálnímu vývoji demokracie: Kocourkov a Hulvátov."  Sine ira et studio, při akceptaci tohoto způsobu tvorby legislativy bychom se mohli snadno dočkat stavu, kdy zákonné předkupní právo spoluvlastníků bude součástí právního řádu např. jen v sudé roky; i takový stav by v důsledku poskytoval adresátům právních norem podstatně větší právní jistotu.

Na závěr je nutné upozornit, že legislativní proces ještě nebyl zcela dokončen, neboť návrh zákona aktuálně čeká na podpis prezidenta republiky. Není však příliš pravděpodobné, že by prezident republiky užil v tomto konkrétním případě svého ústavou daného práva tzv. suspenzivního veta (srov. čl. 50 odst. 1 Ústavy: Prezident republiky má právo vrátit přijatý zákon s výjimkou zákona ústavního, s odůvodněním do patnácti dnů ode dne, kdy mu byl postoupen.). Adresáti právní norem by tedy měli počítat s tím, že počínaje 1. červencem 2020 dojde opět k zásadní změně institutu zákonného předkupního práva spoluvlastníků, a s vědomím toho vypořádat do té doby své záležitosti (nebo naopak odložit jejich vypořádání až na dobu po nabytí účinnosti zákona).



Mgr. Adam Polánský
advokát trvale spolupracující 
s advokátní kanceláří 
HRABA & CONSORTES v.o.s.